Vady nemovitosti při koupi nebo prodeji.

Pokud prodáváte či kupujete nemovitost „z druhé ruky“ s nějakými vadami se určitě setkáte. Vady můžeme rozdělit na vady zjevné a vady skryté.

Vady zjevné jsou takové, které si můžete na prohlídce zaznamenat vizuálně, příkladem může být rozbitá skleněná výplň u okna, poškrábaná podlaha.

Vady skryté jsou takové, které si na běžné prohlídce nemáme šanci všimnout. Dobrý příkladem může být nefungující topná soustava, zvláště kupujeme-li nemovitost v létě. Vlhkost, pokud nemovitost byla čerstvě vymalována či byly zdi zakryty například sádrokartonovým obkladem.

Málo kdo ví, že v občanském zákoníku je následující: kupující má právo oznámit prodávajícímu skrytou vadu nemovitosti ve lhůtě 5 let od nabytí vlastnického práva. Viz § 2129, odst. 2 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. Neoznámil-li kupující prodávajícímu skrytou vadu nemovitosti ve výše uvedené lhůtě, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla včas oznámena. https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89#f4585696

Přenést odpovědnost prodávajícího na kupujícího za vady nemovitosti nelze, i když snahy v kupních smlouvách jsou a mohou se objevit formulace jako „Nemovitost se na kupujícího převádí, jak stojí a leží“, „kupující se před podpisem smlouvy seznámil se stavem nemovitosti“ či „Kupující měl možnost všechny vady zjistit před samotnou koupí“ atd.

Pokud se chce prodávající „zbavit“ odpovědnosti za vady na nemovitosti, musí kupujícího na konkrétní nedostatky prokazatelně upozornit a tuto skutečnost také případně u soudního řízení prokázat.

Inspekce nemovitosti s technickou zprávou může být dobrým řešením. Posudek z technické inspekce, který bude přílohou kupní smlouvy může být vaše dobrá ochrana. V rámci základní inspekci se nebudou vrtat sondy do zdí či krovů, ať už kvůli náročnosti a ceny inspekce či možnému narušení nemovitosti, ale i základní prohlídka by měla být více než dostačující a v případě sporu se na ni jistě bude brát zřetel.

Zejména bych se nad inspekcí doporučil zamyslet u rodinných domů, kde může být skrytých vad opravdu mnoho, od radonu po špatnou statiku, přes vlhkost a špatnou izolaci.